Ik heb het al ontzettend vaak voorbij horen komen. Ik bouw geen pensioen op maar los wel elke maand een deel van mijn hypotheek af en zie dat als mijn pensioen.
Daarom speciaal voor die mensen en voor wie het ook overweegt op deze manier te doen deze blog. Je leest hier:
Is een hypotheekvrije woning een goed pensioen?
Als je veel van mijn blogs leest weet je dat ik houd van het uitleggen door middel van een casus. Daarom wederom:
Woning in 2020 aangekocht voor €400.000 met een hypotheek van €400.000 - rente 1,5%
Deze hypotheek gaat annuitair afbetaald worden in 30 jaar tegen een rente van 1,5%.
De eigenaren van deze woning zien het 'vrijspelen' van deze woning als hun pensioen.
Hun maandlast is €1.387 waarvan €500 rente is en €887 aflossing. Dus ze sparen maandelijks €887 voor hun pensioen.
Ze leven op dit moment van een gezamelijk netto inkomen van €3.000
We gaan er in dit voorbeeld vanuit dat de gemiddelde huizenprijs stijging vanaf 1995 van 5,55% per jaar. Daarnaast was inflatie vanaf 1995 2,02%.
Als je deze gemiddeldes doorzet (aanname!) dan kom je over 30 jaar op (2052):
Woningwaarde van €1.915.794
Netto inkomen van €5.357 per maand (maar let wel je hebt niet meer de maandlasten van €1.387 voor je hypotheek) dus zonder deze lasten is je netto inkomen €2.880
Nu wil je dus van een pensioen genieten en niet meer hoeven werken en heb je als eigendom deze woning. Wat zijn dan je opties:
Je verkoopt deze woning en koopt van de opbrengsten lijfrentes en huurt een woning en gebruikt de rest van de inkomsten uit lijfrentes om van te leven.
Je sluit een nieuwe hypotheek af op deze woning en koop hiervan een lijfrente.
Je lost de hypotheek niet af (aflossingsvrije hypotheek) en blijft rente betalen en legt de aflossing in beleggingen.
Je verkoop deze woning en koopt een kleinere woning en gebruikt de rest van de inkomsten uit lijfrentes om van te leven.
Optie 1: Verkopen woning en soortegelijke woning huren en leven van opbrengsten
Als je deze strategie hanteert, om je hypotheek af te lossen en je woning als pensioen te gebruiken moet je natuurlijk wel je huis verkopen ter zijne tijd om dit pensioen te innen. Dit kan natuurlijk vervelend zijn omdat je aan dit huis gehecht bent.
Van de verkoop van de woning ontvang je €1.915.794 en kun je lijfrentes kopen ter waarde van maandelijks €7.208. Een vergelijkbare woning huren kost nu (2022) €2.000 per maand en met 2,02% inflatie per jaar in 2052 kost dit €3.571 per maand. Dan houdt je dus €3.636 over om van te leven.
Dit is meer dan €2.880 dus dit is voldoende.
Optie 2: Sluit hypotheek af op huidige woning en koopt hier lijfrentes van
Om in de huidige woning te blijven wonen sluit je een hypotheek af op de huidige woning (is wel heel lastig als je bijna pensioneert want naast dat je de bank het recht op je woning geeft moet je vaak ook een inkomen pledgen die je natuurlijk niet echt meer hebt behalve als ze het goed vinden je lijfrente te gebruiken).
Om €2.880 aan lijfrentes te kunnen kopen heb je een bedrag van €765.143 nodig. Je sluit een hypotheek af tegen 1,5% rente - 30 jaar looptijd - annuitair. Dit geeft je een maandlast van €2.654 die je moet kunnen dragen dus je moet eigenlijk je hypotheek verhogen om dit te doen. Je maximum is natuurlijk €1.915.794 - de woningwaarde - waar een maandlast van €6.644 bijhoort en je een lijfrente van €7.208 geeft. Waardoor je €563 overhoudt om van te leven. Dat is natuurlijk niet voldoende.
Dus dit is geen optie!
Optie 3: Je lost de hypotheek niet af maar gebruikt de aflossing om te beleggen
Met de aanname dat je een geheel aflossingsvrije hypotheek kunt afsluiten (dit kan vaak niet, meestal max 50% van de woningwaarde) los je niet je hypotheek af maar blijf je jaarlijks alleen de rente betalen en leg je de rest in een pensioen beleggingsrekening. Je doet de aanname dat je hier 5,55% rendement op ontvangt (om gelijk te blijven met de woningwaarde stijging).
Dan is na 30 jaar jouw beleggingsportefeuille €778.594. Daarnaast ben je natuurlijk nog eigenaar van je woning minus je hypotheek van €400.000 dus voor €1.515.794. Dus heb je een totale waarde van €2.293.594.
Stel je wilt niet verhuizen dan kun je kiezen om je hypotheek in 1 keer af te lossen van je beleggingsportefeuille wat je maandelijks €500 rente scheelt dan blijven je uitgaven nog €2.880. Dit moet je dan kopen van een lijfrente van €378.594 - dit is niet mogelijk. Je kunt een lijfrente kopen van €1.422 per maand.
Stel je wilt niet verhuizen dan kun je kiezen om je hypotheek te houden, dan zijn je maandelijkse lasten €2.880 + €500 = €3.380. Je koopt een lijfrente van €778.594 wat resulteert in €2.931 per maand lijfrente. Wederom niet voldoende, maar komt redelijk in de buurt.
De aanname dat je 5,55% rendement op je beleggingen ontvangt is vrij conservatief. Wanneer je 7% aanneemt resulteert je beleggingsportefeuille in €1.006.543 ipv €778.594 en kun je met de optie niet verhuizen en hypotheek houden komen op een lijfrente per maand van €3.789 wat voldoende is (€2.880 + €500 = €3.380 nodig).
nadeel/risico dat rentes stijgen
Optie 4: Je verkoop deze woning en koopt een kleinere woning en gebruikt de rest van de inkomsten uit lijfrentes om van te leven
Je kunt natuurlijk ook altijd besluiten je woning voor €1.915.794 te verkopen en kleiner te wonen. Stel je koopt een woning die dezer dagen €200.000 kost (dus de helft van €400.000) dan zal deze tegen die tijd nog €957.897 kosten.
Dan houdt je nog €957.897 over en kunt hier lijfrentes van €3.606 van wat voldoende is (je hebt geen rente of hypotheek dus €2.880 nodig).
Samenvatting
Je kunt, wanneer je je hypotheek aflossen als je pensioen ziet, de het volgende verwachten:
Je moet je woning verkopen en kunt danwel huren danwel kleiner gaan wonen en van een goed pensioen leven.
Het is niet mogelijk om in de woning te blijven wonen als je deze in eigen bezit wilt houden.
Comments